住宅擬以套內(nèi)使用面積交易
住建部就《住宅項目規(guī)范》征求意見；專家稱套內(nèi)計價并非取消公攤面積
近日，《住宅項目規(guī)范》開始在住建部官網(wǎng)征求意見。征求意見稿提高了住宅設(shè)置電梯的要求，由原七層及以上或超過16米設(shè)置電梯，調(diào)整到了四層及以上或超過9米應(yīng)設(shè)置電梯，以及明確新建住宅應(yīng)全裝修交付等。而其中引發(fā)廣泛關(guān)注的是，規(guī)定住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進行交易。有關(guān)“公攤面積將取消”、“房價又要漲”的消息刷屏。據(jù)悉，這是住建部首次在官方文件中明確，住宅建筑以套內(nèi)面積交易。而專家表示，該規(guī)范目前正在征求意見階段，距離真正落地還很遙遠。另外，按套內(nèi)面積交易并非意味著取消公攤面積，也不會影響購房總價。
【焦點1】
是否會影響購房總價？
對購房成本基本沒有影響
麥田房產(chǎn)首席市場分析師張葉松認為，目前國際上很多國家都采用套內(nèi)面積來交易房屋，這是國際主流交易方式。另外，因為當(dāng)前住宅的公攤面積較高，消費者在購買的時候，房屋面積和實際居住體驗差異比較大，這也影響了整個住宅消費市場體驗。不過，張葉松說，是否按套內(nèi)面積進行交易，對購房者的購房成本基本沒有影響。更多影響在于行政上的調(diào)整，比如官方內(nèi)部運轉(zhuǎn)和數(shù)據(jù)調(diào)整。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，是否按套內(nèi)計價對于購房者實際購房成本基本無影響，主要影響的是部分打著政策擦邊球賣低得房率房子的開發(fā)商。另外，對于購房者而言，物業(yè)費等因為建筑面積衍生的收費也有可能降低。
張大偉說，套內(nèi)面積計價影響最大的是期房銷售，對于現(xiàn)房和二手房，購房者更容易計價。從套內(nèi)計算價格看，全國已經(jīng)有重慶等個別城市落地，的確更有利于購房者，對于開發(fā)商而言減少了灰色利益。
以北京一套最近入市的商品房住宅為例，實際商品房住宅的套內(nèi)面積是141.5平米，單價為10.8萬元，增加公攤后變成了173.7平米，多出了18%，平均單價變成了8.8萬元，降低了19%，但是總價都為1520萬余元。
也就是說，如果按照套內(nèi)面積計價交易，雖然面積小了，但是單價提高了，只是計算方法發(fā)生了改變，總價不變。
【焦點2】
按照套內(nèi)面積計價交易有什么優(yōu)勢？
可減少房產(chǎn)交易中關(guān)于面積的糾紛
征求意見稿中，該條規(guī)定的起草說明顯示，按照套內(nèi)面積交易是居民關(guān)注的焦點問題，關(guān)系到每個住宅用戶的切身利益。目前，我國住宅建筑主要以建筑面積進行交易，這樣會出現(xiàn)同一項目的建筑面積相同而套內(nèi)使用面積不同的問題，以此加劇“公攤面積傷民”的矛盾。
還有專家表示，按照套內(nèi)面積計價雖然不影響總房價，但能一定程度上減少房產(chǎn)交易中關(guān)于面積的糾紛。另外，這也為房產(chǎn)稅出臺，奠定了基礎(chǔ)。
【焦點3】
公攤面積是否會取消？
新規(guī)并不意味著取消公攤面積
什么叫公攤？張大偉介紹，公攤即公攤面積，是分攤的公用建筑面積的簡稱，它與套內(nèi)建筑面積之和構(gòu)成了一套商品房的建筑面積。對于公攤面積的處理，目前我國尚無明確法律法規(guī)出臺。
張大偉說，公攤面積可以產(chǎn)生價格幻覺，目前大部分新建住宅交易中，都明確列出了套內(nèi)面積價格。房價看似降低了，實際沒有降低，給購房者造成價格較低的錯覺。按照市場平均的得房率，如果按照套內(nèi)計算，全國的房價相當(dāng)于還要高20%-25%。
專家表示，此次征求意見，并不意味著取消公攤面積，甚至是毫無關(guān)聯(lián)。公攤面積將客觀存在，想要切實解決長期被詬病的公攤面積面臨的各種質(zhì)疑，需要進一步出臺標(biāo)準(zhǔn)和細則予以明確。
另外，張大偉說，公攤也不是越小越好，太小的公攤意味著社區(qū)的舒適性降低。
【焦點4】
此前入市項目如何銜接？
解決歷史遺留問題需要具體細則
張葉松說，此次規(guī)范如果實施，需要考慮歷史遺留問題。以前稅費、物業(yè)費、供暖費等都是按照建筑面積來約定，如何銜接，需要具體細則。
還有專家認為，此次住建部征求意見的為工程建設(shè)規(guī)范，住宅項目建設(shè)、使用和維護必須遵守該規(guī)范。除此之外，稅費、物業(yè)費等，不屬于該規(guī)范管理范圍。
此次征求意見稿是一項工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，工程規(guī)范是開展工程建設(shè)活動的“底線”要求，具有“技術(shù)法規(guī)”性質(zhì)，在我國工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范體系中位于頂層。
換句話說，這是一個針對工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，約束的主要是工程建設(shè)方面。大家更關(guān)注的是住宅交易和后期物業(yè)費、取暖費等，都有各自的法律、法規(guī)和規(guī)范性文件，比如交易有《商品房銷售管理辦法》等，物業(yè)方面有《物業(yè)管理條例》等。
張大偉表示，這只是一個工程建設(shè)規(guī)范公開征求意見，距離正式文件還很遙遠，即使成為正式文件，也不確定是建議標(biāo)準(zhǔn)還是規(guī)定強制標(biāo)準(zhǔn)。從政策內(nèi)容看，包括了住宅、商業(yè)、工程建設(shè)等方方面面，這些政策起碼5年內(nèi)落地可能性非常小。
■ 亮點
新建住宅設(shè)電梯調(diào)整為四層
征求意見稿提高了住宅設(shè)置電梯的要求，由原七層及以上或超過16米設(shè)置電梯，調(diào)整到了四層及以上或超過9米應(yīng)設(shè)置電梯。不過，北京此前已規(guī)定，新建、改建的四層（含）以上住宅，均須設(shè)置電梯。
新規(guī)顯示，四層及四層以上住宅建筑，或住戶入口層樓面距室外設(shè)計地面的高度超過9米的新建住宅建筑應(yīng)設(shè)電梯，且應(yīng)在設(shè)有戶門和公共走廊的每層設(shè)站。十二層及十二層以上的住宅建筑，每個居住單元設(shè)置電梯不應(yīng)少于2臺，其中設(shè)置可容納擔(dān)架的電梯不應(yīng)少于1臺。
新建住宅應(yīng)全裝修交付
征求意見稿在“驗收交付”部分提出，城鎮(zhèn)新建住宅建筑應(yīng)全裝修交付，并應(yīng)符合相關(guān)規(guī)定，包括戶內(nèi)和公共部位所有功能空間的固定面和管線應(yīng)全部鋪裝或粉刷完成。
另外，給排水、燃氣、照明、供電等系統(tǒng)及廚衛(wèi)基礎(chǔ)設(shè)施應(yīng)安裝到位；供水、供電、燃氣、道路、綠地、停車位、垃圾及污水處理等規(guī)劃配套設(shè)施應(yīng)具備使用條件；消防設(shè)施應(yīng)完好，消防通道應(yīng)暢通。
也就是說，今后城鎮(zhèn)的新房，有望全部全裝修交房。
起居室不應(yīng)小于10平米
針對戶內(nèi)空間，新規(guī)提出了詳細規(guī)定。由臥室、起居室、廚房和衛(wèi)生間等組成的套型，其使用面積不應(yīng)小于30平米；由兼起居的臥室、廚房和衛(wèi)生間等組成的套型，其使用面積不應(yīng)小于22平米。
在臥室使用面積方面，雙人臥室使用面積不應(yīng)小于9平米；單人臥室使用面積不應(yīng)小于5平米；兼起居的臥室使用面積不應(yīng)小于12平米。起居室使用面積不應(yīng)小于10平米。廚房的使用面積不應(yīng)小于3.5平米。（記者 鄧琦）
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