最好的時(shí)光已經(jīng)來臨。在未來半個(gè)月里，地產(chǎn)明星拍擋潘石屹和張欣將迎來又一個(gè)造富神話。
9月21日開始，SOHO中國(guó)啟動(dòng)掛牌前的公開招股程序，為期一周。根據(jù)招股文件，公司擬發(fā)售股份15.49億股，每股定價(jià)區(qū)間是6.3~8.3港元。根據(jù)每股定價(jià)上限8.3港元計(jì)，SOHO中國(guó)本次IPO將募資超過128億港元，在內(nèi)地黃金周假期后的第一天(10月8日)掛牌，上市代碼為0410。
盡管主要項(xiàng)目集中于北京，但無論是SOHO中國(guó)還是潘張二人都已成為國(guó)際化的符號(hào)：他們出身草根，白手起家，受益于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，在中國(guó)市場(chǎng)化的浪潮中崛起；他們不僅有錢而且時(shí)尚。在西方人眼中，SOHO中國(guó)是轉(zhuǎn)型期中國(guó)公司的一個(gè)樣本。
3年前，潘石屹和張欣搞了一個(gè)名為“符號(hào)”的展覽。而就在下個(gè)月，國(guó)際資本市場(chǎng)將把SOHO中國(guó)這一中國(guó)“符號(hào)”成倍放大。
最后的動(dòng)員
一位接近SOHO中國(guó)的人士對(duì)本報(bào)稱，“定價(jià)極有可能采用區(qū)間上限�！倍趦�(nèi)地比較關(guān)心的市盈率上，有香港消息稱，這一數(shù)字可能在19~25倍之間。
而根據(jù)公司披露的招股書，SOHO中國(guó)承諾在2007年全年盈利不低于16.24億元。
本次募資金額中，約有44.76億元用于未來項(xiàng)目發(fā)展及收購(gòu)之用，21.63億元用于收購(gòu)北京前門項(xiàng)目，7.72億元用于發(fā)展三里屯SOHO項(xiàng)目，3.02億元用于清償光華路SOHO的債務(wù)，7800萬元用于長(zhǎng)城腳下的公社，其余則作為一般運(yùn)營(yíng)資金。
根據(jù)多項(xiàng)公開的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，SOHO中國(guó)是北京地區(qū)最大規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，在公司歷史上第二次沖擊資本市場(chǎng)之旅中，各類投資者將對(duì)以下議題進(jìn)行公開投票：SOHO這個(gè)英文簡(jiǎn)稱是一個(gè)什么東西？潘、張二人的標(biāo)志性笑臉價(jià)值多少？已經(jīng)連續(xù)8年創(chuàng)造銷售神話的潘石屹能否一如既往？
至少，各類重磅國(guó)際投資者投出的是昂貴的信任票。上市前幾個(gè)月，SOHO中國(guó)的股份已經(jīng)成為搶手貨。
本報(bào)獲悉，嘉里建設(shè)主席郭鶴年、九龍倉(cāng)主席吳光正成為SOHO中國(guó)的一級(jí)投資者，分別認(rèn)購(gòu)約7500萬美元，而中信泰富榮智建、GIC、渣打銀行、中銀國(guó)際和華人置業(yè)主席劉鑾雄分別認(rèn)購(gòu)約3500萬美元。
記者通過其他渠道了解到，包括渣打銀行的陳凡、李兆基等人都希望通過潘、張的私人渠道，獲得更多的認(rèn)購(gòu)份額。
9月17日，在SOHO中國(guó)舉行的香港投資者推介午餐會(huì)上，面對(duì)全場(chǎng)地產(chǎn)名流，潘石屹就最后的“投票”進(jìn)行了最后演說與動(dòng)員。
“北京的制高點(diǎn)又在哪里呢？”他問道，“在CBD，在三里屯，在天安門廣場(chǎng)周圍。中國(guó)其他城市都在快速增長(zhǎng)，但當(dāng)我們占據(jù)了地段的制高點(diǎn)時(shí)，在未來的競(jìng)爭(zhēng)格局中，就具有了居高臨下、高屋建瓴的優(yōu)勢(shì)。”他說，“SOHO中國(guó)會(huì)飛得更快更高�！�
制高點(diǎn)與中國(guó)夢(mèng)
在潘氏熱情洋溢的祝酒辭令背后，展示的是一幅現(xiàn)代中國(guó)的財(cái)富地圖。潘石屹期望以“中國(guó)夢(mèng)”的宣言帶給投資者新的想象。
招股書寫到，截至2007年3月31日，SOHO中國(guó)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等值物達(dá)到14.7億元。截至2007年5月31日，世邦魏理仕對(duì)SOHO中國(guó)持有的房地產(chǎn)權(quán)益的估值為233億元。
承載SOHO中國(guó)IPO的主要項(xiàng)目?jī)?chǔ)備分是三里屯SOHO和前門項(xiàng)目。SOHO中國(guó)堅(jiān)持多年的核心區(qū)域、集中發(fā)展的戰(zhàn)略也是公司IPO的重要原動(dòng)力。
三里屯SOHO項(xiàng)目位于北京著名酒吧區(qū)、第二使館區(qū)，體量在SOHO中國(guó)近年來獲得的項(xiàng)目中屬于較大的一個(gè)，規(guī)劃面積達(dá)46萬平方米。在SOHO中國(guó)的招股書中，這個(gè)項(xiàng)目被描述為“在該項(xiàng)目完成時(shí)，將成為北京市中心其中一項(xiàng)可供出售的最大型商住綜合發(fā)展項(xiàng)目�！�
而重中之重落在了SOHO中國(guó)近期得手的北京前門項(xiàng)目。
依據(jù)招股文件，當(dāng)前，潘石屹控制的北京丹石投資管理有限公司持有北京天街置業(yè)49%的股份，而具有國(guó)資背景的北京天街置業(yè)持有前門改造項(xiàng)目中33塊土地的所有權(quán)，規(guī)劃建筑面積共計(jì)16.5萬平方米。而公司上市后，這些地塊的相應(yīng)權(quán)益將由北京丹石投資管理有限公司轉(zhuǎn)讓給SOHO中國(guó)。
與此同時(shí)，在前門改造工程中，北京市政府將在今年下半年公開招標(biāo)出讓剩余11個(gè)地塊，SOHO中國(guó)稱，將全力參與競(jìng)標(biāo)，假如競(jìng)標(biāo)成功，公司將再獲得規(guī)劃建筑面積19.5萬平方米的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，這將使公司在前門項(xiàng)目中的土地儲(chǔ)備上升至建筑面積36萬平方米。
前門項(xiàng)目是北京市舊城改造中的重點(diǎn)工程，該地塊位于北京市最大的一個(gè)胡同保護(hù)區(qū)內(nèi)，未來，此項(xiàng)目?jī)?nèi)的建筑物將以胡同形式興建，而且將興建一條845米長(zhǎng)的步行街。
本報(bào)記者從知情人士處獲悉，SOHO中國(guó)在前門項(xiàng)目中的樓面均價(jià)約2.6萬元/平方米�！霸摰貕K未來的公建成本非常高，歷史背景下的先天基礎(chǔ)設(shè)施條件太差了，需要很多投入。”該人士稱。
對(duì)于該項(xiàng)目的銷售前景，SOHO中國(guó)在招股文件中寫到：“我們目前計(jì)劃出售少于50%的可銷售建筑面積，并保留余下物業(yè)作中長(zhǎng)線投資。”
這一表態(tài)將是SOHO中國(guó)成立以來在銷售戰(zhàn)略上的重大調(diào)整。從SOHO現(xiàn)代城到光華路SOHO，SOHO中國(guó)的一個(gè)鮮明特點(diǎn)就是通過市場(chǎng)散售獲得遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過同行的高利潤(rùn)，同時(shí)，通過其風(fēng)格獨(dú)特的產(chǎn)品吸引投資性的資金。事實(shí)上，這也是SOHO中國(guó)僅憑在北京一地發(fā)展、土地儲(chǔ)備僅僅近百萬平方米，卻能從京城諸多地產(chǎn)豪門中脫穎而出，持續(xù)站穩(wěn)實(shí)力榜前列的商業(yè)策略。
《FinanceAsia》在一份研究中強(qiáng)調(diào)了SOHO中國(guó)的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，預(yù)計(jì)2007年將達(dá)到87%，僅次于碧桂園。撰寫這一報(bào)告的分析師預(yù)計(jì)，2006~2008年，其凈利潤(rùn)的復(fù)合年均增長(zhǎng)率將達(dá)到179%。
“正是這種突破傳統(tǒng)的方式讓SOHO中國(guó)明顯地與其他公司區(qū)分開來。它將成為首家為投資者提供這種投資概念的香港上市開發(fā)商�！痹撾s志寫道。
財(cái)富觀
一旦上市完成，SOHO中國(guó)將從個(gè)人色彩濃厚的家族公司變身為一個(gè)公眾公司，雖然此次IPO對(duì)外發(fā)售的股份比例不會(huì)超過30%。
上市之后，潘張二人的身價(jià)幾何？在過去數(shù)年間，受地產(chǎn)巨頭對(duì)接資本的潮流影響，人們已經(jīng)歷了太多的地產(chǎn)財(cái)富膨脹個(gè)案。然而，在此前一次私人聊天中，潘石屹的回答卻讓人非常意外：“未來我們絕大部分的錢都將捐獻(xiàn)出去，比如通過SOHO基金會(huì)捐資辦學(xué)等。留給孩子的是非常少的一部分�！焙V信宗教的潘石屹表示，這是張欣力主做出的決定。
本次上市將使張欣個(gè)人的身價(jià)達(dá)到一個(gè)新高，此前在各種各樣的財(cái)富排行榜上，潘、張二人雖偶爾有上榜，但是位次均比較靠后。而據(jù)本報(bào)了解，SOHO中國(guó)的股權(quán)絕大部分掌握在張欣之手，另有兩位姓名不詳?shù)挠?guó)人，這兩個(gè)人自從SOHO中國(guó)創(chuàng)建以來就一直投資該公司，目前總共持股比例在5%左右。
潘石屹認(rèn)為，上市后的身價(jià)都是紙上財(cái)富，他更關(guān)心公司能夠在上市后獲得一個(gè)更穩(wěn)定的未來，“這一次上市，對(duì)于公司治理和產(chǎn)權(quán)關(guān)系的梳理，無異于一場(chǎng)體檢。”
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