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　　我看不出房地產(chǎn)要出現(xiàn)拐點(diǎn)的趨勢(shì)

　　主持人：這位來(lái)自北京的網(wǎng)友問(wèn)潘總，近日在廣州地產(chǎn)高峰論壇上，有不少業(yè)內(nèi)專家根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的形勢(shì)和住房需求情況，預(yù)測(cè)中國(guó)房?jī)r(jià)調(diào)整期最長(zhǎng)會(huì)達(dá)到15個(gè)月，復(fù)蘇后會(huì)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性上漲。您對(duì)此有何評(píng)論？
　　潘石屹：我不知道這些行內(nèi)的專家是誰(shuí)，也不知道他們根據(jù)什么來(lái)得出15個(gè)月調(diào)整期的結(jié)論，而不是14個(gè)月，或者16個(gè)月。但我們看到的情況是，市場(chǎng)真實(shí)的需求并沒(méi)有改變，以北京為例，2007年北京所有銷(xiāo)售出去的房子總共才14.4萬(wàn)套，但2007年一年北京新增城市人口就高達(dá)52萬(wàn)人。

　　我們發(fā)表觀點(diǎn)要面對(duì)真實(shí)的市場(chǎng)需求，而不要做數(shù)字游戲。

　　主持人：有一位網(wǎng)友問(wèn)潘總，您上次說(shuō)《頭腦風(fēng)暴》這個(gè)節(jié)目播出后，您已經(jīng)成為“無(wú)拐論”的代表，王石的“拐點(diǎn)論”是建立在具體數(shù)字分析基礎(chǔ)上的，而您的“無(wú)拐論”是務(wù)虛的，您能用數(shù)字支持您的“無(wú)拐論”觀點(diǎn)嗎？
　　潘石屹：對(duì)市場(chǎng)的分析要定性和定量相結(jié)合，如果只是在個(gè)別數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上進(jìn)行分析，得到的將會(huì)是“只見(jiàn)樹(shù)木，不見(jiàn)森林”的錯(cuò)誤結(jié)論，尤其是用年家庭收入和房?jī)r(jià)漲幅對(duì)比，這些數(shù)據(jù)本身就有許多的水分，不能科學(xué)全面地反映真實(shí)情況。尤其是房?jī)r(jià)，因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在看到統(tǒng)計(jì)的房?jī)r(jià)只是一手房，新房的房?jī)r(jià)，并沒(méi)有包括二手房的房?jī)r(jià)。而二手房成交量近兩年在明顯上升，二手房的房?jī)r(jià)比一手房的房?jī)r(jià)要低。所以在對(duì)市場(chǎng)作判斷時(shí)，先要有大的畫(huà)面，數(shù)據(jù)的支持也不應(yīng)該是一組數(shù)據(jù)，而應(yīng)該是多組數(shù)據(jù)的支持。我們每年年底大約花費(fèi)兩個(gè)星期的時(shí)間制作“北京市房地產(chǎn)分析報(bào)告”，就是依據(jù)北京市政府房地產(chǎn)交易網(wǎng)上成交的每一套房子的具體數(shù)據(jù)來(lái)分析這一年來(lái)房地市場(chǎng)的情況。從這些數(shù)據(jù)中我們看不出來(lái)房地產(chǎn)要出現(xiàn)拐點(diǎn)的趨勢(shì)。當(dāng)然，這只是北京的數(shù)據(jù)，并不能代表全國(guó)的情況。

　　主持人：這位來(lái)自北京的網(wǎng)友問(wèn)潘總，您在《頭腦風(fēng)暴》節(jié)目中與王石的不同觀點(diǎn)讓我很受啟發(fā)，感覺(jué)你們倆都有理性的一面，也都有感性的一面，你能不能坦率地告訴我們?cè)?008年房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)以及房?jī)r(jià)方面你和王石誰(shuí)更理性，誰(shuí)更感性？
　　潘石屹：在市場(chǎng)面前，只有判斷正確和不正確，不能用感性和理性去劃分。王總領(lǐng)導(dǎo)的萬(wàn)科在全國(guó)20多個(gè)城市做開(kāi)發(fā)，對(duì)全國(guó)的情況，尤其是中低檔住宅的情況更了解，更有發(fā)言權(quán)，而我們SOHO中國(guó)主要集中在北京開(kāi)發(fā)，對(duì)北京的市場(chǎng)更有體會(huì)，判斷得也可能更準(zhǔn)確一些。

　　主持人：還是來(lái)自北京的網(wǎng)友問(wèn)潘總，聽(tīng)說(shuō)萬(wàn)科今年元宵節(jié)將對(duì)其在上海房子進(jìn)行降價(jià)銷(xiāo)售，這是萬(wàn)科自廣州、深圳、成都等地公開(kāi)降價(jià)后的又一次降價(jià)行動(dòng)。近期萬(wàn)科的降價(jià)總會(huì)帶動(dòng)同一城市其他樓盤(pán)的跟風(fēng)，您覺(jué)得這陣風(fēng)什么時(shí)候會(huì)刮到北京來(lái)？
　　潘石屹：萬(wàn)科最近接連拋出許多對(duì)市場(chǎng)造成重大影響的言論和行動(dòng)，例如“拐點(diǎn)論”，“三、四年后再買(mǎi)房”和“40歲之前不買(mǎi)房”，以及在全國(guó)十幾個(gè)城市掀起了降價(jià)的風(fēng)暴，按萬(wàn)科的說(shuō)法是調(diào)整，向下調(diào)整15%。
　　如何看待萬(wàn)科這一系列的作法，大家都非常地關(guān)注。從大背景看：第一，國(guó)際經(jīng)濟(jì)步入蕭條，到底會(huì)不會(huì)對(duì)中國(guó)，對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)造成影響，顯然萬(wàn)科對(duì)此的判斷是會(huì)造成影響的，所以，他們做出了一系列的調(diào)整。第二，過(guò)去兩年時(shí)間，房地產(chǎn)的價(jià)格，尤其是土地價(jià)格暴漲，土地市場(chǎng)中出現(xiàn)了泡沫，所以王總批評(píng)萬(wàn)科各分公司的經(jīng)理們不能再拿“地王”了，對(duì)以前他們爭(zhēng)拿“地王”的作法做了檢討。這是兩個(gè)大背景。

　　主持人：有位來(lái)自深圳的網(wǎng)友問(wèn)潘總，如果出現(xiàn)長(zhǎng)期的交易慘淡和價(jià)格回落，尤其是交易的萎縮，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)及相關(guān)行業(yè)，乃至整體經(jīng)濟(jì)影響是不是非常大？政府這樣矯枉過(guò)正，代價(jià)會(huì)不會(huì)很慘重？王石自己蓋房子，卻勸別人不要買(mǎi)，這該怎么理解呢？
　　潘石屹：這一、兩個(gè)月房地產(chǎn)交易的清淡應(yīng)該與季節(jié)有關(guān)系，以我們對(duì)北京過(guò)去幾年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，每到天氣寒冷的時(shí)候，購(gòu)買(mǎi)房子的量都會(huì)下跌；另外也與大的環(huán)境不明朗，大家的觀望氣氛有關(guān)系。再有就是政府出臺(tái)的金融政策，限制給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商貸款，也限制了按揭貸款，在對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)造成影響之前，首先受到影響的是房地產(chǎn)中介行業(yè)。王石反復(fù)勸告大家三四年之內(nèi)不要購(gòu)買(mǎi)房子，40歲之前不要購(gòu)買(mǎi)房子，我想這可能與萬(wàn)科公司最近的策略有關(guān)系。

　　主持人：來(lái)自《北京晚報(bào)》的記者殷雪問(wèn)潘總，您有沒(méi)有關(guān)注春節(jié)前公布的《北京市2008年住房建設(shè)計(jì)劃》，該計(jì)劃說(shuō)，2008年北京計(jì)劃新建住房2750萬(wàn)平方米，其中新建廉租房50萬(wàn)平方米，經(jīng)濟(jì)適用房300萬(wàn)平方米，限價(jià)商品房450萬(wàn)平方米，其他政策類住房350萬(wàn)平方米，商品住房（不含限價(jià)商品房）1600萬(wàn)平方米。從這些公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，今年的住宅建設(shè)規(guī)模與前些年相比，是有所增加，還是減少？
　　潘石屹：我沒(méi)有看到200７年北京市住房建設(shè)計(jì)劃，不好比較。但從2007年供應(yīng)的雙限房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租屋的土地情況來(lái)看，比前些年有了大幅度的上升，北京市07年供應(yīng)的重點(diǎn)是保障性住房，所以08年保障性住房的規(guī)模應(yīng)該是比07年有大幅度的增加。

　　主持人：這位來(lái)自北京的網(wǎng)友問(wèn)潘總，請(qǐng)問(wèn)美國(guó)次級(jí)債危機(jī)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的深遠(yuǎn)影響，以及警告。

　　潘石屹：最重要的教訓(xùn)就是在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過(guò)程中，一定要量入為出，不要花過(guò)頭的錢(qián)，美國(guó)次級(jí)債就是因?yàn)槊绹?guó)人花了過(guò)頭的錢(qián)造成了今天的局面。但是中國(guó)目前的房地產(chǎn)按揭政策與前些年美國(guó)房地產(chǎn)按揭政策是完全不同的：一是首付款的比例，中國(guó)要比美國(guó)高得多；二是目前中國(guó)房地產(chǎn)按揭貸款的利率已經(jīng)很高了，所以類似美國(guó)次級(jí)債的危機(jī)不會(huì)在中國(guó)重演。

　　主持人：還是一位來(lái)自北京的網(wǎng)友問(wèn)潘總，有報(bào)道說(shuō)，今年北京二手房交易有“量縮價(jià)漲”的趨勢(shì)，您對(duì)此有什么評(píng)價(jià)？另外，這對(duì)一手房的成交會(huì)產(chǎn)生什么樣的影響？
　　潘石屹：我也了解到北京二手房一月份的成交量在萎縮，我認(rèn)為主要的原因是銀行停止了對(duì)二手房的按揭貸款，這是影響它成交的真正原因。

　　只有購(gòu)買(mǎi)有政府頒發(fā)的“預(yù)售許可證”的房子才是安全的

　　主持人：有位來(lái)自沈陽(yáng)的網(wǎng)友問(wèn)潘總，在他們那邊有很多開(kāi)發(fā)商擅自更改土地規(guī)劃使用用途，比如將綠地改成住宅等等，導(dǎo)致這批住宅沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證，不知道國(guó)家新出臺(tái)的土地調(diào)查條例會(huì)不會(huì)解決類似這樣的問(wèn)題呢？
　　潘石屹：這些房子是非法的，不應(yīng)該有土地證，也不應(yīng)該有施工證，他們也不應(yīng)該拿到銷(xiāo)售許可證，這樣非法的房子會(huì)給業(yè)主帶來(lái)很大的麻煩。業(yè)主在購(gòu)買(mǎi)這樣的房子時(shí)要特別注意，尤其要看有沒(méi)有政府頒發(fā)的預(yù)售許可證，在審查預(yù)售許可證的過(guò)程中可以避免這種上當(dāng)受騙的現(xiàn)象發(fā)生。

　　主持人：這位來(lái)自北京的，名叫“哪說(shuō)哪聊”的網(wǎng)友問(wèn)潘總，昨天有內(nèi)部人士透露：“近兩年暫時(shí)不征收物業(yè)稅”，您認(rèn)為這個(gè)消息會(huì)對(duì)房市有什么樣的影響？
　　潘石屹：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)非常復(fù)雜，也很多，至于暫緩征物業(yè)稅，我想政府可能是等時(shí)機(jī)成熟后再一攬子改革房地產(chǎn)稅費(fèi)問(wèn)題。